在1998年我国的城镇化率还只有30.4%，那时的房子基本还以平房、家属院、筒子楼为主，很多小区基本没有物业进行管理，只有居委会对小区进行简单的管理。而到了2020年我国的城镇化率已经达到了63.89%，城市的住宅形式也变成以高层电梯房为主，绝大多数小区也有物业进行管理。
一个小区如果有一个好的物业进行管理，其好处还是非常多的。首先物业可以对小区的公共配套设施进行定期的维护和保养，对小区来说只有机电设备、供水供电系统、电讯系统等都处于良好的工作状态，才能保障小区业主日常生活的正常运行。对于各种设施经常进行维护和保养，可以延长各种公共设施的使用寿命，可以增加小区房子的保值能力。
其次对小区进行安全管理，保证业主和租户的人身安全。我们知道如果有物业的存在，外人是无法随便进入小区的，进入小区要进行登记，随意避免了闲杂人员进入小区对业主和租户的人身安全造成威胁。另外在控制我国这次疫情方面，物业也可以说起到了中流砥柱的作用。
最后物业可以保证小区周边环境的清洁，包括垃圾、污水、雨水的排放清除等等。让小区保持一个清洁卫生的环境，给业主或者租户提供一个整洁卫生的环境。而干净整洁的环境给人们以视觉上的美感和心理上的舒适度。
但是由于我国城镇化建设推进的速度过快，对于物业公司需求的旺盛，造成很多物业公司服务水平的参差不齐，甚至很多物业公司都是临时搭凑起来的，很多物业从事人员也没有经过专业的上岗培训。这些物业公司的服务水平低，相关物业从事人员没有服务意识，造成物业和业主之间的矛盾不断。
另外现在大部分小区物业公司收取物业费并没有统一的标准，如果物业费用和服务水平不相匹配时就会引起业主的不满。而且现在大部分小区物业公司的收支并不透明，很多业主都不知道自己所交的物业费用用在了哪里，所以很多业主对于过高的物业费总是感到不满，甚至出现拒绝缴纳物业情况。
最后就是很多物业公司存在不作为的情况。在收取物业费时，物业公司从事人员非常的积极，甚至不让业主晚交一天物业费，但真正遇到问题需要他们出面解决时，很多时候又找不到人。例如小区楼道灯坏了，业主反映给物业，可能好几天也见不到人。
因为业主和物业存在不少的矛盾和纠纷，所以很多人都建议应该取消物业，然后小区业主自行管理。对于是否应该取消物业，去年央媒也给出了自己的看法，央媒表示：“没有找到更好的替代服务方式之前，物业仍然有其存在的价值。”因此在没有找到对小区更好的管理模式之前，取消物业不现实。
其实笔者也认为，不能仅仅因为业主和物业存在一些矛盾，就选择一刀切模式取消物业，毕竟还存在一些服务水平高的物业公司。我们现在缺少的规范物业公司的制度，只有完善管理物业公司的制度，才能减少业主和物业公司之间的矛盾，进而解决问题，而不是说把物业取消了事。而今年在最新的《民法典》中对于物业管理制度有了新的规定，其目的就是规范物业公司，保障业主的切身利益。在新规中，业主有三项新的权益，需要了解一下。
第一：业主有权取消或者更换物业公司
在最新《民法典》的284条和278条规定：
- 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主有权选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。此项为业主共同决定事项，应当由2/3的业主共同参与表决，且同意的人数超过50%才可以更换或者取消。
在过去很长时间内，很多小区的物业服务公司，都是由开发商指定的，业主没有权利取消或者更换物业公司。这也导致很多物业公司有恃无恐，把小区业主当做员工，进行粗暴管理，没有任何服务意识。这也是业主和物业公司的主要矛盾之一，但由于没有相关规定业主可以取消或者更换物业公司，业主面对服务水平低的物业公司也只能忍气吞声。但今年之后这种现象彻底得到改观，《民法典》中明确规定只要有2/3以上业主参与表决，并且有半数以上业主同意取消或者更换物业，那么就可以取消或者更换物业公司。这一方面可以给业主更大的权利来解决和物业公司之间的矛盾，另一方面也可以督促物业公司不断提高服务水平，否则就面临被淘汰和被取代的命运。
第二：物业公司责任和义务公布物业费的收支明细
在《民法典》的943条中明确规定：
- 物业服务人员应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理的方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
我们前文提到，业主和物业公司的主要矛盾之一就是物业费收支不透明问题，导致一些物业公司存在乱收费 、物业费过高引起业主不满的问题。所以一旦物业公司公布了收支明细，将能解决物业公司和业主之间很大一部分矛盾。当业主对物业公司的收支明细了然于心，那么就对收取物业费用不再有抗拒心理。对于物业公司来说收取物业费也更加有底气，即使需要涨物业费也可以做到有理有据，让业主无话可说。
第三：小区公共区域经营所得归全体业主所有
在最新《民法典》的282条中明确规定：
- 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本以后，属于全体业主所有。
我们知道物业公司的收入除了业主缴纳的物业费以外，还有一些是小区公共区域的经营所得。例如在小区的电梯内、停车场、单元楼门口会投放一些广告，而一些公司想在这些区域投放广告是需要向物业公司缴纳费用的。另外一些小区存着公共停车位，一些社会上的车辆临时在这里停车也需要向物业公司缴纳一定的费用。对于这些收入物业公司并不向业主公示，业主也不知道这些收入到底应该归自己所有，还是归物业公司所有。所以一些业主和物业公司会因为这个原因产生一定的纠纷。
但新规定出台后，公共区域所得的收入归谁的问题明确了，是归全体业主所有。物业公司需要把经营所得的收入明细公布给业主，然后把所得收入用于：要么抵扣一定的物业费用，要么直接发放给业主。这也是一些新闻报道说年底一些物业公司给业主发钱的主要原因。
