纵观2020，物业行业逆势爆发，行业发展得到资本市场和社会各界的认可和赞扬。从资本市场而言，2020全年共新增18家上市物企，为至今上市物企数量最多的年份；从企业发展来说，在资本加持下，物业行业的资源整合节奏加快、智慧化建设投入力度加大并深度参与城市服务，物企不断突破服务边界，不少物业公司在2020年都取得较大进步。

亿翰智库·嘉和家业作为物业行业专业研究机构，为深入了解目前各物业企业2020年的发展情况，以及2021年的发展目标和企业发展规划，特开设 #年度专访# 栏目，对物业企业高层管理者进行深度访谈，从发展现状、社区运营、未来规划等方面多层次了解物业企业。

本期嘉宾：雅生活集团  总裁  李大龙

前言

雅生活集团成立于1992年，于2018年2月9日在香港联交所正式挂牌上市，服务业务涉及物业服务、资产管理、公共服务、城市服务和社区商业等多元服务业态。截至2020年6月30日，雅生活集团合约面积已超6亿平方米，在管面积超5亿平方米。

当前，物业行业正处于资本加速介入的阶段，资金为物企规模的增长提供有力支撑，规模的高成长性能够为企业创收带来持续的增长源动力。雅生活背靠“雅居乐+绿地”双品牌支持，依托资本力量进行理性市场化外拓，目前已形成多品牌协同发展格局，实现规模的快速增长。强者恒强，在规模优势日益凸显的形势下，雅生活基于业主客户资源再挖掘业主需求，敏锐发现市场机会并及时创新服务内容，助力企业规模跨越式增长。

一

领跑非住宅赛道

发力城市服务广袤蓝海

大部分上市物业企业早期多为房地产母公司旗下的物业分公司。近几年，物业公司开始转向独立经营，除聚焦以往具备优势的住宅业态外，各家物业公司逐渐注重对非住宅业态的拓展，通过收并购、招投标、国资或政企合作等方式，谋求全业态或细分板块布局。

同样，雅生活也在住宅物业管理的优势基础上，积极拓展公共建筑、商业写字楼、城市空间运营等非住宅业态。自2018年2月成功登陆资本市场后，资本加持加速雅生活全产业链布局，在深耕住宅板块的基础上，非住宅板块也是“百花齐放”，并逐步形成物业服务、资产管理、公共服务、城市服务和社区商业五大产业板块协同发展的格局。

提及雅生活的多元化、全产业链布局，2019年雅生活收购中民物业及新中民物业则为最浓墨重彩的一笔，这也是目前行业内最大的一宗收并购。中民物业旗下涵盖深圳龙城、上海科瑞、上海明华等全国知名物业品牌，也是行业中罕有的覆盖全业态、贯穿全产业链的综合性物业管理集团，在公建及各细分市场具有较高的知名度。在管的上海虹桥枢纽中心、中华艺术宫、上海国际赛车场、上海清算所、深圳市民中心等多个项目均为城市地标。

乘势而为，必将大有可为。2020年，雅生活更名为“雅生活智慧城市服务股份有限公司”，战略升级为“智慧城市服务商”。在“智慧城市服务商”的战略指引下，雅生活通过和商汤、华为等互联网巨头进行深度合作，借助互联网科技企业成熟的技术及解决方案，配套公司运营经验，解决政府的问题，向智慧城市提供综合管理和运营服务。通过智慧服务的建设，结合雅生活自身精细化的运营管理手段和能力，让科技与业务更紧密结合，从而更有效为企业赢得城市服务板块的发展先机。

其实，谈及城市综合治理，雅生活早有长达十几年的深耕经验。雅生活从2007年便开始布局城市服务板块，通过和海南政府共同建设清水湾项目，把清水湾从一个沿海渔村，建设成为享誉全国的旅游度假区。当前，清水湾项目覆盖旅游、文创、酒店、婚庆、会展等多元化产业布局，提供环卫、绿化、盛典筹办、市政设施维护、辅助执法服务、党群服务等多方面城市服务。

谈到雅生活未来在城市服务的规划时，李大龙畅想：“雅生活将把深耕于物业管理行业的经验与城市生态建设相结合，将物业服务最新理念带入城市治理。未来，雅生活将进一步延伸物业服务触角，让物业成为‘社会治理’的重要一环。”

二

理性进行收并购

助力物业企业健康稳健发展

资本对物业行业的投资热情在2020年再创新高。2020年，物业行业风起云涌，全年上市物企披露的有效收并购事件高达76起，共花费金额107亿元，是2019年有效收并购事件27起的2.81倍。

作为行业最早一批开启收并购的企业，雅生活可以说是收并购的“质优生”，不仅通过收并购迅速完善区域和业态布局，迎来规模的跨越式增长，卓越的投后整合案例也成为行业的风向标。

2017年，雅生活以10亿元对价收购绿地物业，通过此次交易，雅生活不仅获得一定量的物业服务面积，还借助其国企背景为上市添砖加瓦；

2018年，雅生活上市之后，先后收购南京紫竹物业、广州粤华物业、哈尔滨景阳物业以及青岛华仁物业等物业企业，迅速扩张在管面积规模，增加公建业务板块的布局；

2019年，雅生活完成收购中民物业，助力企业管理面积突破5亿平方米大关，更是帮助企业实现城市公共服务的转型和升级。

谈及雅生活集团收并购标的选择标准，李大龙表示主要有以下两点思考：

股权收购：被收购团队的理念、价值观和使命观是否同雅生活的整体战略理念相契合；

项目收购：被收购项目的布局、业态和特点能否给雅生活带来优势。

在收并购盛行的当下，与收购标的的协同性成为众多企业领导人需要重点思考的问题，消化不良容易引起企业恶性循环。雅生活在大胆推进项目收购的过程中，多维度、多层次谨慎筛选，以保证被收购项目符合雅生活整体发展战略，提高项目的协同能力。

同样，雅生活也十分注重战略合并后的赋能工作。雅生活会针对股权合作企业发展的需要，通过统一信息管理系统、一体化运营等手段，快速将被收购业务整合入雅生活管理体系，助力合作企业的服务提升。如，雅生活在战略合并后的融合方面，成立雅生活集团战略发展委员会，集聚旗下所有成员企业力量，就市场拓展、品质运营、信息科技、增值服务、品牌建设、人才培养等议题开展交流合作，共同面对行业发展的挑战，利用自身规模及品牌优势，优化双方的资源配置，实现1+1>2的最佳效应。

物业企业的良性收并购虽然是企业自发的市场行为，但是也离不开国家政策的支持。2021年年初，十部委联合出台新政。在李大龙看来，此次政策释放了一个很好的信号：物业行业也将迎来健康发展的大时代。物业行业高速发展之际，通过兼并收购整合，头部物业企业将会获得更快更强的发展，行业集中度的提升最终将推动物业行业服务规范化、品牌化经营、提升整体服务水平。

三

聚焦社区增值服务

以轻资产运营模式平台化运作

物业企业在不断扩大服务规模的同时，需要满足业主不断变化升级的消费需求。雅生活也把着眼点和精力放在如何满足客户和业主的多元化、多层次的物业服务需求上，建立起一套全方位、系统化的物业增值服务体系，满足其各种个性化的特色需求。

谈到社区增值服务时，李大龙表示，未来物业行业的可持续发展，短期是地产的储备，中期是市场的拓展能力，长期是平台的搭建能力。除“雅居乐+绿地”双品牌背书支持、强大的外拓能力保证企业的经营业绩外，雅生活采用科技搭建运营平台以提供增值服务的方式，探索内生式增长潜力。

2020年，雅生活深耕社区渠道，采用轻资产运营模式，通过为业主搭建360度全方位社区生活服务平台，引入优质供应商，把市场上最优质的产品与服务提供给社区居民，进一步提升社区增值服务的渗透率及服务粘性。

一方面，雅生活的服务平台以云平台为载体，集移动互联网、物联网、大数据及人工智能等技术于一体，帮助协同各种服务及整合线上线下信息和资源，用智能化更好地优化用户体验。

另一方面，雅生活凭借品牌及规模优势，引入优质的合作伙伴：同京东联盟、维达集团形成战略合作伙伴，发力社区新零售；同卓雅教育集团达成战略合作，提供社区内的幼教和幼托育服务。

截至2020年6月30日，雅生活的业主增值服务收入达4.22亿元，较2019年同期增长105.0%。纵向比较来看，雅生活通过对社区增值服务的发力，在盈利能力上展现出良好的成长态势。

四

重视人才建设

以学院化管理培养多元人才

物业行业正处于资源、资金快速涌入，智慧产品及服务系统加快应用落地的阶段，在行业快速转型期，物业行业亟需引入高素质服务管理人才，以适应现代化的服务模式。

随着物业服务需求向个性化和多样化发展，雅生活转型升级过程中也愈加需要创新性的专业型人才、复合型管理人才和战略型人才。2020年，雅生活为了配合企业的高速发展，推动“雅生活学院”焕新起航。当前，学院已经推出“新员工培训”、“管培生培养计划”、“基层梯队培养计划”、“中层梯队培养计划”、“高层梯队培养计划”等人才梯队建设，贯穿全层级的员工培养；开展投资拓展、财务管理、综合管理、品质管理等专业技能培训，覆盖全部业务板块；借助集团优势，邀请互联网领域、经济领域的外部大咖进行系统性的课程演讲。

2020年11月，学院通过“航空母舰计划”助力打造主业精干的品质管理团队，平衡公司发展战略与企业发展，解决实际工作中存在的矛盾；学院也紧跟智慧城市发展道路，于2020年12月开展“2020年核潜艇计划”，集结集团本部和区域、专业公司的社区商业负责人、管理者及股权合作公司代表，一同探索社区新经济入口，助力雅生活发展迈上新台阶。系统性的人才培育体系加速员工和企业的成长。

“雅生活学院”仅仅是雅生活人才战略的一个缩影，企业通过升级校招模式及打开外部渠道选择跨界具有创新思维的人才。雅生活坚持多渠道有机融合、秉持“引领行业发展、助力业绩增长、加速员工成长”的使命，引进优质专业人才，结合智慧化科技手段，致力于为更多业主打造品质服务。雅生活正在率先实现由传统的人力密集型物业管理企业向现代化物业管理企业的转型。

结语

2020年，物业行业整体发展迅速，越来越多的物业企业登陆资本市场，寻求更大的发展空间。雅生活作为行业头部物业企业，秉持“呵护更好的你”的服务主张，在2020年不断完善自身发展。一方面，雅生活凭在物业管理、智慧运营的丰厚积淀，助力城市服务；另一方面，雅生活借助收并购，实现医院、高速公路、轨道交通等多业态和全国化的布局。

未来，伴随着雅生活在人才建设以及社区增值服务模式上的不断成熟和壮大，雅生活将依托“人才+科技+资本”， 继续保持规模和盈利能力双增长的趋势。

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