企业盈利能力是指企业获取利润的能力，也称为企业的资金或资本增值能力，通常表现为一定时期内企业收益数额的多少及其水平的高低。对于经营者来讲，通过对盈利能力的分析，可以发现经营管理环节出现的问题。对公司盈利能力的分析，就是对公司利润率的深层次分析。本文为盈利能力系列文章之商业物业经营篇，共选取14家商业物业经营上市企业作为研究样本。
核心数据：
盈利能力排行前三企业：富森美、美凯龙、锦和商业净资产收益率均值前三企业：锦和商业、富森美、居然之家总资产收益率均值前三企业：富森美、锦和商业、居然之家毛利率均值前三企业：全新好、美凯龙、富森美净利率均值前三企业：富森美、轻纺城、美凯龙
净资产收益率
是净利润与平均股东权益的百分比，是公司税后利润除以净资产得到的百分比率，是衡量股东资金使用效率的重要财务指标。该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。
指标值越高，说明投资带来的收益越高。该指标体现了自有资本获得净收益的能力。一般来说，负债增加会导致净资产收益率的上升。
从近五年净资产收益率来看，有13家企业平均净资产收益率为正，其中锦和商业、富森美、居然之家、浙江东日、小商品城、美凯龙等6家企业在10%以上。
锦和商业五年均值最高，平均净资产收益率达到23.86%，过去五年净资产收益率最高为2018年的27.94%，最低为2019年的22.58%。
仅有全新好一家企业平均净资产收益率均为负，平均净资产收益率为-5.91%，过去五年净资产收益率最高为2016年的19.13%，最低为2018年的-67.94%。
总资产收益率
是另一个衡量企业收益能力的指标，集中体现了资产运用效率和资金利用效果之间的关系。总资产收益率的高低直接反映了公司的竞争实力和发展能力，也是决定公司是否应举债经营的重要依据。
总资产收益率与净资产收益率（净利润/股东权益×100%）一起分析，可以根据两者的差距来说明公司经营的风险程度。
从近五年总资产收益率来看，有13家企业平均总资产收益率为正，其中富森美、锦和商业、居然之家、浙江东日等4家企业在10%以上。
富森美五年均值最高，平均总资产收益率达到12.73%，过去五年总资产收益率最高为2019年的13.62%，最低为2015年的11.70%。
仅有全新好一家企业平均总资产收益率均为负，平均总资产收益率为-4.74%，过去五年总资产收益率最高为2016年的16.40%，最低为2018年的-47.37%。
毛利率
是毛利与销售收入（或营业收入）的百分比，其中毛利是收入和与收入相对应的营业成本之间的差额。
从构成上看毛利是收入与营业成本的差，但实际上这种理解将毛利率的概念本末倒置了，其实，毛利率反映的是一个商品经过生产转换内部系统以后增值的那一部分。
从近五年毛利率来看，有6家企业平均毛利率在50%以上，其中全新好五年均值最高，平均毛利率达到70.26%，过去五年毛利率最高为2015年的78.13%，最低为2016年的66.19%。
深赛格是唯一一家平均毛利率不足30%的企业，平均毛利率为25.58%，过去五年毛利率最高为2019年的34.01%，最低为2016年的13.96%。
净利率
是净利润占销售收入的百分比，是指企业实现净利润与销售收入的对比关系，用以衡量企业在一定时期的销售收入获取的能力。
该指标反映每一元销售收入带来的净利润的多少，表示销售收入的收益水平。通过分析销售净利率的升降变动，可以促使企业在扩大销售的同时，注意改进经营管理,提高盈利水平。
从近五年净利率来看，13家企业平均净利率全为正，其中10家企业在10%以上，富森美、轻纺城、美凯龙、浙江东日、海宁皮城、锦和商业、皇庭国际等7家企业达到20%以上。
富森美五年均值最高，平均净利率达到48.40%，过去五年净利率最高为2017年的51.75%，最低为2015年的43.49%。
Tips：
1、本文选用的盈利能力指标有平均净资产收益率、平均总资产收益率、平均毛利率以及平均净利率。
2、平均毛利率以及平均净利率计算中，剔除了毛利率为负，净利率绝对值超过100%的年份。
3、盈利能力排行榜单中，各项指标得分按照10/14的比例换算得出，综合得分为各项指标的平均值。如某个指标有数值，但没有得分（即表格为空格），则该指标权重会下降。
4、各项指标都只是一个参数，并不能全面、准确地反映一家企业的未来。本文内容仅供参考，并不构成任何投资建议。
5、本文参考三级行业分类，个别企业由于主营业务变动，行业划分可能有所出入。同时个别企业可能存在附属关系，在此仅进行量化比较。
